Advies huurverhoging 2021
Nu de situatie nog steeds zorgelijk is en de overheid grote bijeenkomsten heeft verboden kunnen wij nog steeds niet bijeenkomen. Wel heeft Woontij aan het bestuur verzocht om een advies uit te brengen over de huurverhoging van 2021. Maar inmiddels heeft de Overheid ook besloten dat dit jaar de huren bevroren worden. Bovendien heeft de Overheid bepaald dat huurders die een te hoge huur moeten betalen in verhouding met het inkomen een huurverlaging kunnen krijgen. Woontij heeft in kaart gebracht hoeveel huurders in Den Helder daarvoor in aanmerking komen. Dat treft Woontij natuurlijk in de portemonnee, ook al kan Woontij daar een tegemoetkoming voor krijgen van de Overheid. Overigens wel betaald door een korting op de verhuurdersheffing die ook Woontij moet betalen. De huurders die het betreft betalen vaak al lang meer huur dan andere huurders. Dat is het gevolg van het passend toewijzen dat in 2019 werd ingevoerd. Het inkomen moest vanaf dat moment van invoering passen bij de huur die men moest gaan betalen. Maar de huurder die geconfronteerd werden met een hogere huur na een mutatie, zoals een verhuizing, omdat de huur werd opgetrokken naar de toen geldende streefhuur. Door passend toewijzen kon dat niet meer en moest de huur voor nieuwe huurders in sommige gevallen zelfs verlaagd worden. Maar de huurder die wel boven de geldende streefhuur zat kreeg niet automatisch een huurverlaging. De BVN heeft zich daar in 2019 sterk voor gemaakt en Woontij heeft daar bij de huurverhoging van 2020 gehoor aan gegeven. Om te vermijden dat Woontij de huurverlaging in relatie met te hoge streefhuur niet door laat gaan in 2021, heeft het bestuur kenbaar gemaakt bij Woontij dat zij erop staat dat de huurverlaging voor huurders die boven de streefhuur zit wel door laat gaan. Dit in overleg met de zustervereniging op Texel (BVT).
Het bestuur heeft dan ook voor 2021 geadviseerd de huurder die boven de streefhuur zitten ook in 2021 een huurverlaging te geven zodat de harmonisatie van de huur tussen onder en boven de streefhuur gewoon door gaat. Woontij krijgt doorde hogere huur die boven de streefhuur worden geïnd toch al meer huur binnen. Woontij heeft daarop gereageerd met de mededeling dat dit onderwerp in het managementoverleg zal worden besproken. Dus de uitkomst is nu nog onzeker.
Op 12 april heeft Woontij het advies van de BVN afgewezen om de volgende redenen:
- Uitvoering van het voorstel heeft een lagere huuropbrengst tot gevolg van € 200.000,- per jaar.
- Het voorstel wijkt, vanwege een verlaging ineens naar de streefhuur, af van ons huurbeleid (inflatievolgend en in stapjes de speelruimte benutten voor verhogingen en verlagingen);
- De financiële gevolgen en risico’s voor Woontij zijn te groot, de liquiditeitsnorm (ICR) van onze financieel toezichthouders (AW/WSW) komt in gevaar;
- De investeringscapaciteit van Woontij zou hierdoor worden aangetast met circa € 5.000.000,- (vuistregel: 25 X € 200.000 = € 5.000.000). Dat is gelet op onze opgave voor nieuwbouw en verduurzaming niet verantwoord;
- Huurders met een relatief laag inkomen en een huurprijs boven de aftoppingsgrens, krijgen sowieso al een huurverlaging in 2021.
Woontij stelt dat dat zij een voorstander zijn van het verlagen van de huren boven de streefhuurgrens echter zou daar geen ruimte voor zijn.
De BVN heeft aangegeven geen verlaging naar de streefhuur ineens voor te stellen, dit is ook nooit afgesproken
Daarbij heeft de BVN de volgende gegevens bij Woontij opgevraagd:
- Wat heeft de door de overheid opgelegde huurverlaging/bevriezing over 2021 voor effect op de huuropbrengst van Woontij en welk deel hiervan heeft betrekking op Den Helder
- Er heeft een aantal huurders een brief gekregen voor huurverhoging. Om hoeveel huurders in Den Helder gaat dit?
De BVN is van mening dat Den Helder (focus op verduurzaaming) de dupe wordt van de investeringen op Texel (focus op nieuwbouw). De verkoop van het Vendex complex is als voorbeeld genoemd waarbij de beleving van de BVN is dat de opbrengst hiervan besteed wordt op Texel. Woontij spreekt tegen dat er een feitelijke relatie is tussen de verkoop van Vendex en de investering op Texel.
Woontij zal nog met een verdere onderbouwing met betrekking tot de investeringscapaciteit komen.
