De Nederlandse Woonbond

De Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. De Woonbond staat voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare, veilige wijken en sterke huurdersorganisaties. De Woonbond helpt huurders met problemen.

Lidmaatschap BVN

 

Het is belangrijk dat u uw stem laat horen. Iedereen die dat wil kan meedenken en/of meepraten via ons orgaan Bewonersvereniging Nieuwediep.

Het lidmaatschap is €1,00 per maand en u kunt zich hier aanmelden

 

Overlegwet

 

 

Overleg huurders en verhuurders

Particuliere verhuurders met 25 of meer woningen moeten regelmatig overleg voeren met hun huurders. Dit geldt ook voor woningcorporaties.

Verplicht overleg huurders en verhuurder

Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben recht op informatie van de verhuurder. Bijvoorbeeld over zijn plannen voor de komende jaren. Ook moet de verhuurder minimaal 1 keer per jaar overleg met hen voeren. Dit staat in de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Deze wet wordt ook wel de Overlegrecht genoemd.

Heeft een huurdersorganisatie of bewonerscommissie een conflict met de verhuurder over het overleg tussen huurders en de verhuurder? Dan kan de huurdersorganisatie, bewonerscommissie of de verhuurder dit voorleggen aan de kantonrechter. Dit kan ook bij de Huurcommissie.

Passend toewijzen

 

Vanaf 1 januari 2016 moeten sociale verhuurders hun vrijkomende woningen ‘passend gaan toewijzen’. Wat betekent dit voor woningzoekenden?

Woningzoekenden met een laag inkomen moeten terecht kunnen in een betaalbaar huis. Dat is de bedoeling van het ‘passend toewijzen’ waar woningcorporaties per 1 januari 2016 wettelijk toe verplicht worden. Zij moeten woningzoekenden met een laag inkomen een woning bieden die ze kunnen betalen. In de wet staat dat 95 % van de woningen die worden toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag een prijs moet hebben onder de zogenaamde ‘aftoppingsgrens’.  Afhankelijk van de samenstelling van het huishouden is dat net onder of net boven de 600 euro.

Verschillende manieren

Met de wettelijke verplichting om vrijkomende woningen passend toe te wijzen kunnen sociale verhuurders verschillend omgaan. Veel corporaties hebben al laten weten wat zij gaan doen om aan de eisen van de nieuwe wet te voldoen. Daar zijn grofweg drie manieren voor:

Strikter toewijzen

Woningzoekenden mogen alleen nog reageren op het aanbod van woningen in een bepaalde prijscategorie. Wie recht heeft op huurtoeslag mag alleen reageren op woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, wie een (iets) hoger inkomen heeft komt alleen in aanmerking voor duurdere woningen.

Tweehurenbeleid

Woningzoekenden behouden keuzevrijheid, omdat woningen tegen twee verschillende huurprijzen worden aangeboden: één onder de aftoppingsgrens en één met een hogere prijs. Wat de huurder betaalt hangt van het inkomen af:  huishoudens met recht op huurtoeslag komen in aanmerking voor de laagste prijs.

Lagere streefhuur

Vrijkomende woningen worden over de hele linie goedkoper. Door de zogenaamde ‘streefhuur’ naar beneden bij te stellen zorgt de corporatie ervoor dat er voldoende aanbod is met een huurprijs onder de aftoppingsgrens.

De Woonbond is voorstander van passend toewijzen. Corporaties zijn in de loop van de tijd te veel dure woningen gaan aanbieden, wat veel huurders in de financiële problemen heeft gebracht. Sociale verhuurders zijn daarmee afgedreven van hun kerntaak. Met de verplichting om passend toe te wijzen wordt dat rechtgezet.

Praktijkervaringen

Het kan zijn dat u meer of minder huur betaalt dan uw buurman die precies dezelfde woning heeft.

  • De huren zijn nu gemiddeld hoger dan vroeger. Als uw buren er al langer wonen, zijn zij met een lagere huur begonnen. Als u nu een woning gaat huren, betaalt u de huurprijs van dit moment.
  • Er kan een verschil in de kwaliteit van de woning zijn. Zo heeft de ene woning misschien een cv-ketel en betere isolatie dan de andere woning.
  • Door het nieuwe huurbeleid kan de waarde van de taxatie van de woning lager of juist hoger liggen dan de huidige huurprijs. Pas als een huurder verhuist, passen we de huurprijs daarop aan.

Woningwet 2015

Wat betekent de nieuwe woningwet voor huurders en vertegenwoordigers van huurders

 

De nieuwe woningwet is per 1 juli 2015 van kracht en er verandert veel.

De Woningwet biedt heldere spelregels voor sociale huisvesting en beperkt de financiële risico's. Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Samen met gemeenten en huurdersvertegenwoordigers maken zij prestatieafspraken over de lokale woonopgaven. Een nieuwe Autoriteit Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de woningsector.

Woontij ziet deze nieuwe wet niet als een beperking, maar juist als een uitdaging om prestaties te leveren op het gebied van de volkshuisvesting.

>>Lees hier meer over de Woningwet 2015

De Bewonersvereniging Nieuwediep heeft ook een brochure beschikbaar waarin de Woningwet nog eens in detail beschreven staat. Als u hiervan een exemplaar wenst te ontvangen kan u deze aanvragen via het contact formulier

Woningwet 2016

 
 

De Woningwet, die op 1 juli 2015 in werking is getreden, kent verschillende implementatiemomenten. Een van de belangrijke momenten  is 1 januari 2016. In 2016 gaat er veel spelen rond de implementatie van de Woningwet, zoals  de volledige cyclus prestatieafspraken, passend toewijzen, waarderen op marktwaarde, de indeling in woningmarktregio’s en de voorbereiding van scheidings- en splitsingsvoorstellen. 

Prestatieafspraken

De volledige cyclus voor prestatieafspraken start in 2016. De huurdersorganisatie is al vanaf 1 juli 2015 een volwaardige partner bij prestatieafspraken.  Indien de gemeente een actuele woonvisie heeft, worden corporaties geacht voor 1 juli hun redelijke bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid (het bod) aan gemeente en huurdersorganiastie kenbaar te maken. HIerrna treden deze  partijen met elkaar in overleg over het bod met als doel het sluiten van prestatieafspraken. Vanaf 1 juli 2016 kunnen geschillen die de totstandkoming van prestatieafspraken belemmeren aan de minister worden voorgelegd. De minister laat een tripartiete adviescommissie advies uitbrengen over het geschil.

Passend toewijzen

Woningcorporaties verhuren per 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen per jaar. De resterende marge van 5% is bedoeld om woningcorporaties een beperkte ruimte te bieden om in uitzonderingssituaties toch een (iets) duurdere woning te kunnen toewijzen, bijvoorbeeld wanneer niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een meer betaalbare huurprijs beschikbaar is.

Een eenduidige en goed toetsbare norm zorgt ervoor dat de mensen met de laagste inkomens de woningen krijgen toegewezen met een voor hen betaalbare huur.

Handboek marktwaardering

Woningcorporaties moeten hun onroerende zaken over 2016 op marktwaarde hebben gewaardeerd. Deze waardering wordt opgenomen in de jaarrekening van de corporatie. Bij de marktwaarde wordt de waarde van het vastgoed bepaald op grond van verwachte of veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren uit verhuur, verkoop of een combinatie van beide. Uitgangspunt voor de waardering is een marktconforme exploitatie van het vastgoed, rekening houdend met de contractuele verplichtingen ten opzichte van de zittende huurder. 

Volgend jaar wordt het Handboek geactualiseerd en herijkt. De nieuwe versie moet vervolgens gebruikt worden voor de jaarrekening over 2016.

Woningmarktregio

Vanaf 1 januari 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk een voorstel voor een woningmarktregio indienen. Daarmee wordt het werkgebied van corporaties bepaald. Zij zullen binnen hun kernregio volledig actief mogen blijven, maar daarbuiten niet meer uitbreiden door aankoop of nieuwbouw. Online is verdere informatie te vinden over de wet- en regelgeving, wat in een verzoek zou kunnen staan, wat van zienswijzen wordt verwacht en hoe het proces omtrent ontheffingen loopt. Daarnaast zal op www.woningwet2015.nl onder het kopje ‘Regio’ een aanvraagformulier ter beschikking worden gesteld. Indien de ingediende aanvragen op 1 juli 2016 niet resulteren in een dekkende indeling van Nederland, zal bij AMvB een indeling gemaakt worden.

Scheiden en splitsen - voor gemeenten en huurdersorganisaties

Op basis van de Woningwet scheiden de grote corporaties hun bezit in kernvoorraad ten behoeve van de doelgroep (DAEB) en overige woningen (niet-DAEB). Voor 1 januari 2017 moeten zij hiervoor een ontwerpvoorstel indienen bij de Autoriteit woningcorporaties, voorzien van een zienswijze van gemeenten en huurdersorganisaties. Dit is een belangrijk moment: niet alleen bepaalt de scheiding de grootte van de kernvoorraad, maar ook van de huurwoningen in het middenhuursegment waar de niet-DAEB woningen toe behoren.

Met de zienswijze, die in het najaar van 2016 moet worden opgesteld, hebben gemeenten en huurdersorganisaties de mogelijkheid om hun visie te geven op de lokale woningvoorraad. Dit gaat over zowel de aantallen als de soorten woningen, locatie en kwaliteit. Zij kunnen nu al beginnen met het nadenken over die visie. Als zij vinden dat het voorstel van de corporatie niet geheel past, kunnen zij in hun zienswijze een andere verdeling van DAEB-woningen en niet-DAEB-woningen voorstellen.